10 entscheidende Fragen zum eigenen Haus

Was muss ich beim Kauf eines Rohdachbodens beachten?

 

10 entscheidende Fragen zum eigenen Haus

  1. Wo will ich wohnen? Lage, Nachbarschaft, Ausblick, Einsicht, Lärm, Luftverschmutzung, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, all das sollte ausschlaggebend für Ihre Wahl eines Grundstückes sein.
  2. Was soll das Grundstück können?  Überdenken Sie Sonneneinstrahlung, Ebene oder Hang, Widmung, Bebaubarkeit, Erschließung, Anschlüsse an Strom, Wasser, Gas, Telefon, Kanal, Fernwärme oder die öffentlichen Verkehrsmittel. Ziehen Sie dazu Ihre Berater bei, wie Architekt, Baubehörde, Bodengutachter oder Statiker.
  3. Wie stelle ich mir das tägliche Leben im Haus vor?  Wollen Sie wirklich den Garten pflegen, den Kachelofen beheizen, das Holz dafür besorgen, den Pool reinigen, das Dach nach einem Sturmschaden sanieren, die Fassade alle paar Jahre streichen – und was sonst noch so anfällt?
  4. Was erwarte ich mir von meinem Haus?  Gewinnen sie tiefere Einsichten über ihren Lebensstil, und entwickeln Sie ein entsprechendes Raumprogramm daraus. Bedenken Sie dabei stets, dass eine Familie nicht nur wächst, sondern auch schrumpft.
  5. Wie plane ich mein Haus?  Ziehen Sie für die Umsetzung Ihrer Vorstellungen unbedingt einen Planer bei, der nicht gleichzeitig Bauausführer ist. Nur so haben Sie die Chance auf günstigere Bauvarianten.
  6. Wie finanziere ich mein Vorhaben?  Errechnen Sie mit Fachleuten die zu erwartenden Finanzierungskosten und die Rückzahlungsraten, und informieren Sie sich über mögliche Förderungen.
  7. Wie hoch sind die künftigen Betriebskosten?  Ermitteln Sie Ihre Betriebskosten in enger Zusammenarbeit mit dem Planer. Vielleicht verzichten Sie nach dieser Rechnung doch noch auf die eine oder andere Sonderausstattung.
  8. Wer baut mein Haus?  Klären Sie, welche Eigenleistungen Sie selbst erbringen können. Mit allen übrigen Leistungen sollten Sie Fachfirmen beauftragen, wobei der Billigstanbieter nicht immer der Bestbieter ist.
  9. Wird mein Haus korrekt laut Plan gebaut?  Lassen Sie einen unabhängigen Bauleiter die Ausführung und Abrechnung überprüfen, wenn Sie selbst nicht über das entsprechende Fachwissen verfügen.
  10. Wer haftet für die Qualität der Ausführung?  Eigenleistungen unterliegen keiner Haftung. Fachfirmen hingegen garantieren laut Gesetz drei Jahre. Bei manchen Billigstbietern überschreitet diese Frist jedoch oft die Lebensdauer der Firma.

Haben Sie weitere Fragen, oder bereits ein konkretes Vorhaben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!

 

Was muss ich beim Kauf eines Rohdachbodens beachten?

Beachten Sie vor allem folgende 8 Punkte:

  1. Alleineigentümer des gesamten Hauses (inkl. unausgebauter Dachboden) besitzen die  alleinige Bauherrnkompetenz, im Gegensatz dazu ist bei mehreren Eigentümern immer die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich. In parifizierten Objekten führt dies, bedingt durch die Vielzahl an Miteigentümern sehr oft zu erheblichen Zustimmungsproblemen. Hausverwaltungen sind manchmal von allen Miteigentümern bevollmächtigt, hier ist darauf zu achten, dass die Bevollmächtigungen den Passus „Ordentliche und außerordentliche Verwaltung“ miteinschließen, da die „ordentliche Verwaltung“ alleine nicht die Zustimmung zu Bauverfahren (wie z. B. Dachbodenausbau) beinhaltet.
  2. Gibt es im Grundbuch Belastungen, Servitute, sonstige Eintragungen, etc., wodurch die Nutzungsmöglichkeiten des Dachbodens eingeschränkt werden können (z.B. Leitungsführungen, Nutzungseinschränkungen, Antennenanlagen, etc)?
  3. Wie sieht der baubehördliche Genehmigungsstand des Gesamtobjektes aus? Gibt es zum Ist-Zustand genehmigte Pläne (z.B. Bestandspläne)? Welche Bebauungsbestimmungen enthält der Bebauungsplan (Widmung, Gebäudehöhe, Flächenausnutzung, etc.) für das Objekt? Gibt es hier schon Überschreitungen durch das bestehende Objekt? Gibt es sonstige Beschränkungen (z.B. Einfahrtensperre, Schutzzonen, Grünflächen, etc.)?
  4. Ist im Hause noch kein Aufzug vorhanden, muss zwingend ein solcher errichtet werden! Ist hiefür ein geeigneter Platz (natürlich auf Flächen, die im allgemeinen Eigentum stehen) vorhanden oder muss dieser erst geschaffen werden? Können damit alle Wohnungen des Hauses (auch der zukünftige DG-Ausbau) erreicht werden? Wer trägt die Errichtungs-Kosten? Wie werden die Aufzugs-Betriebskosten aufgeteilt?
  5. Die Behörde verlangt pro 100 m² neugeschaffener Wohnfläche einen Garagenplatz im Haus selbst, oder im Umkreis von 500 Metern. Besteht die Möglichkeit eines Garageneinbaues auf der Liegenschaft? Ist es nicht möglich, einen neuen Garagenplatz zu errichten, ist eine Stellplatzablöse  in derzeitiger Höhe von € 8.720,- pro Parkplatz / Wohnung an die Gemeinde Wien bei Erteilung der Baubewilligung zu entrichten und einkalkulieren!
  6. Ist im Bereich des auszubauenden Dachgeschosses eine Waschküche gewidmet, muss dafür auf Allgemeinen Flächen (z.B. im Keller des Hauses) Ersatz geschaffen werden oder in allen Wohnungen ein Waschmaschinenanschluß hergestellt werden. Außerdem muss pro neuer Wohnung ein Einlagerungsraum im Keller errichtet werden. Oft müssen hierfür aus Platzgründen bestehende Kellerabteile und sonstige allgemeine Flächen verändert werden. Für sämtliche dieser Vorhaben ist ebenfalls die Zustimmung aller weiteren Miteigentümer einzuholen!
  7. Im Zuge des Dachbodenausbaues und eines allfälligen Aufzugeinbaues ist es  meist nicht vermeidbar, dass die Fassade und/oder das Stiegenhaus beschädigt wird. Nach der Fertigstellung muss der Urzustand wiederhergestellt werden (Fassaden- und Stiegenhaussanierung, etc.). Wer trägt hierfür die Kosten, bzw. wie sieht der Aufteilungsschlüssel für diese allgemeinen Teile des Hauses aus?
  8. In welchem Zustand befindet sich die bestehende Substanz des ganzen Hauses? Genau zu betrachten sind vor allem der Zustand der Fundamente und tragenden Wände in Hinsicht auf die statischen Veränderungen (Vorgaben laut Erdbeben-Norm), als auch die Querschnitte und Kapazitäten der Gas-, Wasser- und Stromversorgung, sowie der Abflussrohre des Hauses.

 

Angaben gelten bezugnehmend auf die Bauordnung für Wien!

 

English Version:

10 critical questions about your own house

What do I have to keep in mind when buying an unfinished attic?

 

10 critical questions about your own house:

  1. Where do I want to live? Location, neighbourhood, view, isolation, noise, air pollution, connection to public transport – all these issues should be considered when choosing a building lot for your home.
  2. What properties should the building lot have? Think about sun exposure, plane or slope, official dedication, development potential, infrastructure, connections to power, water, gas, telephone line, canal system, community heating or public transport. Use your advisors for these issues, such as your architect, building authorities, geological surveyer or static engineer.
  3. How do I picture daily life in my home? Do you really want to care for the garden, light up your cockle stove or get the wood for it, clean the pool, renovate the roof after a storm, paint the façade every couple of years – or anything else that might accumulate?
  4. What do I expect from my house? Analyse your life style and develop a corresponding space allocation plan. Always keep in mind that a family does not only grow but will also eventually shrink.
  5. How do I plan my house? Always use a planner for the realisation of your visions, who is not also the executing building company at the same time. Only in this way you will have the chance to get better price-valued construction methods.
  6. How do I finance my project? Calculate the expected costs and the redemption rates with professionals and inform yourself about financial promotions.
  7. How high are the prospective operating costs going to be? Evaluate your future operating costs together with your planner. Maybe you will give up one or two extras after this calculation.
  8. Who will build my house? Clarify which works you can do on your own. All other services should be assigned to specialist contractors. The low priced bidder is not always the best bidder.
  9. Is my house going to be built exactly according to the plans? Get an independend site supervisor to survey the execution and accounting, if you do not have the required knowledge.
  10. Who is liable for the quality of the executing works? Personal contributions do not adhere to general liability. Specialist contractors, however, are legally liable for their works for 3 years in Austria. Nevertheless, with some low priced bidders this period sometimes exceeds the life span of the company.

Should you have any more questions or already a concrete project, feel free to contact us anytime!

 

What do I have to keep in mind while acquiring an unfinished attic?

Mainly consider the following 8 points:

  1. Sole-owners of the entire building (incl. undeveloped attic) have the sole awarding authority capacity; on the contrary, in a system of multiple partial owners the acceptance of all owners is necessary. In subdivided objects with many partial owners this often leads to substantial approval complications. Property managements are sometimes authorised by all owners. In this case you have to double check if these authorisations include the passage “Ordentliche und außerordentliche Verwaltung” (ordinary and extraordinary administration), as the ordinary administration alone does not include the agreement over a construction method (e.g. attic conversion).
  2. Are there any burdens, servitudes or other issues, which could limit the usages of the attic (e.g. wiring, usage limitations, antenna installations, etc.)?
  3. At what stage is the approval process by the building authorities for the entire object? Are there any approved as-built plans? Which kind of construction restrictions does the development plan include (dedication, building height, area usage, etc.) for this object? Are there already any transgressions in the existing object? Are there any othe regulations that need to be considered (e.g. drive blocks, protection zones, green areas, etc.)?
  4. If there is not yet an elevator inside the building you will have to install one! Is there a suitable space in the building or will it be necessary to create one? Can all apartments – and the future attic – be reached with this elevator? Who will bear the costs for construction? How will the elevator operating costs be divided?
  5. The authorities require a parking space for each new developed apartment, either inside the building or within a 500m radius of it. Is there the possibility to build a garage inside the property? If it is not possible to fit the necessary spots onto the property, a parking charge for a parking spot valued at €8.720,00,- (status: September 2013) has to be paid to the city of Vienna at the time of the application for the building permission.
  6. If there is a laundry in the area of the reconstruction it has to be moved to another place in the building (e.g. in the basement of the house) or incorporated into the new design of the reconstruction. Additionally, one stock room has to be added to the basement for each new apartment that is being added. Often the existing structure has to be changed due to the lack of space. For all of these undertakings you will also need the approval of all partial owners.
  7. In the process of an attic conversion and/or the construction of an elevator, often some damage to parts of the façade or the staircase cannot be avoided. After the completion all damaged parts have to be restored to their original condition. Who will be liable for these costs and how will the works on the general parts of the building be distributed?
  8. In what condition is the existing structure of the building? Particularly important are the footing and the load-bearing walls in retrospect of static changes, as well as the cross-sections, the capacities of the gas-, water- and power supply and the drain pipes of the house.

 

All information is based on the building restrictions in Vienna!